LOI SCELLIER : PRINCIPE GENERAL
L'amendement de la loi de Finances rectificatives de 2008 a introduit un nouveau dispositif de défiscalisation immobilière : la loi Scellier. Cette loi a été mise en place afin de remplacer progressivement les régimes Robien et Borloo qui ont disparu fin 2009. Cette nouvelle disposition fiscale est destinée à soutenir l'investissement locatif privé.
La loi Scellier se différencie de la loi Robien dans le sens ou l'avantage fiscal est une réduction d'impôt et non pas une diminution du revenu imposable comme c'était le cas avec la défiscalisation de Robien (dite loi de Robien recentrée). Les investisseurs peuvent depuis le 1er janvier 2009, choisir le nouveau régime de défiscalisation de la loi Scellier. |
 |
Quelle fiscalité ?
Ce nouveau dispositif fiscal consiste en une réduction d'impôt fixé à 25% du prix de revient du logement. La défiscalisation s'applique pour montant d'investissement immobilier plafonnée à 300 000 € et limitée à une opération par an. Le taux de réduction d'impôt a été fixé à 25% du prix du logement acquis par le contribuable pour les années 2009 et 2010. Le taux de réduction d'impôt passera ensuite à 15% pour les investissements réalisés en 2011 puis à 10% pour ceux réalisés en 2012.
AVANTAGES FISCAUX DE LA LOI SCELLIER
La défiscalisation loi Scellier instaure un nouveau mécanisme de défiscalisation. Contrairement à la loi Robien, la loi Scellier est une réduction d'impôt.
Pour rappel avec la loi Robien, le contribuable grâce à l'amortissement de son bien immobilier diminuait son revenu imposable et donc en fonction de sa Tranche Marginale d'Imposition (TMI) diminuait par voie de conséquence son montant d'impôt à payer. |
 |
Quelle réduction d'impôt ?
Avec la défiscalisation loi Scellier le contribuable quelque soit sa TMI bénéficiera d'une réduction d'impôt équivalente à 25% du montant du bien immobilier pour les investissements réalisés en 2009 et 2010. Puis pour les investissements effectués en 2011 et 2012, la réduction d'impôt sera respectivement de 15% et 10%. (voir : exemples de simulations loi scellier). La réduction d'impôt sera calculée sur le prix de revient du logement (ou des logements) retenu dans la limite de 300 000€. La défiscalisation loi Scellier ne sera valable qu'à raison d'une seule acquisition, construction ou transformation de logement par an et par année d'imposition. Le dispositif étant valable jusqu'en 2012, un particulier pourra donc réaliser au total 1,2 millions d'euros d'investissement locatif pendant ces 4 années, soit une économie d'impôt maximum de 225 000 € sur 4 ans (Ou 369 000€ si vous optez pour le Scellier social (9 ans + 2 X 3 ans)).
Quelle fiscalité ?
La réduction d'impôt de la loi Scellier s'imputera sur 9 ans de manière linéaire, c'est-à-dire avec une réduction d'impôt équivalente chaque année. Pour les investissements réalisés en 2009 et 2010, la réduction d'impôt est donc équivalente à 2,77% par an du montant investi dans le bien immobilier (25% / 9 ans). Pour les investissements réalisés en 2011 la réduction d'impôt sera équivalente à 1,66% par an du montant investi (15% / 9 ans), puis à 1,11% en 2012. A titre d'exemple avec le dispositif Scellier pour un logement de 150 000€, vous pourriez défiscaliser 4 166€ par an pendant neuf ans pour les investissements réalisés en 2009 et 2010 alors qu'en 2011, le même achat permettrait de défiscaliser 2 500€ annuellement (1 666€ en 2012).
Après les 9 ans ?
Après les 9 ans de location initiale, l'investisseur peut soit revendre son bien, soit le garder en location auquel cas il bénéficiera d'une réduction d'impôt supplémentaire à raison de 2% par an pendant 6 ans par période de 3 ans reconductibles 2 fois (Passage au régime de la loi scellier social). Soit les 9 ans prévus initialement, plus 2 X 3 ans s'il le souhaite. Avec ce mécanisme la réduction d'impôt s'élèverait donc à 37% sur 15 ans pour les investissements de 2009 et 2010, puis à 27% pour 2011 et 22% en 2012.
Vous souhaitez acheter à plusieurs ?
En cas d'indivision, chaque indivisaire bénéficiera de la réduction d'impôt dans la limite de la quote-part du plafond applicable correspondant à ses droits sur le logement concerné.
Exemple : Vous achetez un logement d'une valeure de 150 000€ en indivision. Chacun bénéficiera de 25% de réduction d'impôt sur sa quote-part. Soit 25% de 75 000€ sur 9 ans (2 080€ par an).
En résumé la loi Scellier c'est :
- Une réduction d'impôt de 25% du prix de revient du bien immobilier en 2009, 2010 puis 15% en 2011 et 10% en 2012.
- Une réduction d'impôt étalée sur 9 ans, de manière linéaire, c'est-à-dire avec une réduction d’impôt équivalente chaque année. Pour les investissements réalisés en 2009 et 2010 cela équivaut à 2,77% de réduction d’impôt par an pendant 9 ans. Pour les investissements effectués en 2011 et 2012 cela équivaudra à1,66% puis 1,11% de réduction d’impôt par an pendant 9 ans.
- Lorsque la réduction d'impôt excède l'impôt à payer, le différentiel est reportable sur les 6 années suivantes.
- Pas de plafond de ressources du locataire mais un plafond de loyer. Ce dernier sera variable en fonction du lieu d'implantation géographique du bien immobilier.
- Les zones éligibles à la défiscalisation loi Scellier sont les zones A, B1 et B2. La zone C a donc été sortie du dispositif de la loi Scellier afin d'éviter la construction de programmes dans les toutes petites villes.
- Loi Scellier sociale compatible avec la déduction forfaitaire de 30%.
|
